Очень часто физический износ и его размеры являются ре­зультатом низкого качества первоначального строительства, не­соблюдения строительных норм и правил и тем более плохого содержания и перенаселенности жилищ, а также нарушения периодичности ремонтных работ.
Таким образом, не только факторы технического порядка, но и сложный комплекс факторов социально-экономического харак­тера влияют на темпы и степень износа жилых зданий. Поэтому, если говорить о нормативных сроках морального снашивания жилищ, то определяющими условиями здесь будут экономиче­ские возможности страны.
В наших условиях этот вопрос решается в перспективных планах развития жилищного строительства. Замена действую­щих типовых проектов жилых зданий улучшенными, скажем, через каждые 5 лет на протяжении ближайшего 20-летнего пе­риода и будет таким нормативным сроком морального снаши­вания жилищ.

Реконструкция одних районов города делает их более при­влекательными и это может привести к экономическому упадку других районов города.
В городах, переживающих экономический упадок, дома мо­гут оставаться незанятыми, а следовательно, быстрее изнаши­ваться, В периоды экономического кризиса, а также при недо­статке жилищ меньше уделяется внимания содержанию жилищ­ного фонда (в том числе по причине дефицита строительных ма­териалов), что может привести к ускорению износа зданий и устарению жилых районов в целом.
Жилые и другие здания в данном районе могут быть в удов­летворительном состоянии, однако сам жилой район в целом может быть признан неудовлетворительным. Жилые районы и даже целые части города могут считаться не отвечающими со­временным требованиям, т. е. морально устаревшими из-за та­ких неблагоприятных условий, как низкий уровень благоустрой­ства района, чрезмерная плотность застройки, отсутствие сво­бодного пространства, недостаточная ширина санитарно-защитной зоны, чрезмерное уличное движение или отсутствие необхо­димых учерждений и предприятий культурно-бытового обслужи­вания и т. п,

Обе формы морального снашивания жилищ присущи также и капиталистической экономике, где эта проблема имеет свои особенности.
Жилища, которые в свое время отвечали соответствующим требованиям гигиены и культуры быта, с течением времени ста­новятся неудовлетворительными в качественном отношении как из-за недостаточного размера жилых и подсобных помещений, так и низкого уровня внутреннего благоустройства и других причин. Такое функциональное и техническое старение может привести к уменьшению спроса на жилища, что обычно сопря­жено с уменьшением рыночной квартирной платы за них.

Ликвидация морального устарения жилищ путем их рекон­струкции связана с последующим увеличением амортизацион­ных отчислений на \»капитальный ремонт и реновацию, определяемых, объемом дополнительных, капитальных вложений, кото­рые повышают первоначальную стоимость жилищ.
Есть два источника средств, за счет которых можно осуще­ствлять прирост фондов путем реконструкции старых жилищ— это часть чистого дохода общества и переносимая часть стоимо­сти фондов в виде амортизационных отчислений.

Жилые здания, как один из видов непроизводственных фон­дов, не участвуют в создании материальных благ, поэтому нель­зя говорить и о повышении их производительности.
Моральное снашивание жилищ — это прежде всего их обес­ценение, т. е. уменьшение величины стоимости или стоимости их воспроизводства вследствие роста производительности общест­венного труда. При этом потребительная стоимость старого жи­лища остается неизменной, хотя оно и утрачивает часть своей первоначальной стоимости при определении его современной стоимости. Размер этого уменьшения стоимости и будет мерой количественной оценки первой формы морального снашивания жилищ, обусловленной ростом производительности обществен­ного труда.
Иное дело когда обесценение жилых зданий происходит по­тому, что с течением времени изменяются и растут потребности членов общества, в результате чего жилища до наступления срока их физического износа устаревают технически и функци­онально, т. е. больше не удовлетворяют современным требова­ниям комфорта, культуры быта и гигиены. К числу их относят­ся недостаточные площади передних и кухонь, отсутствие ван­ных комнат и других современных средств инженерного обору­дования (централизованное отопление, мусоропроводы и др.), недостаточное число небольших по площади изолированных жилых\» комнат при большой общей площади квартир, малая естественная освещенность жилищ и др. Это и будет вторая форма морального снашивания жилищ, когда уже изменяется их потребительная стоимость, хотя износ, в собственном смысле слова, и не происходит.

 

Наряду с физическим износом жилые здания снашиваются морально, что составляет одну из важнейших проблем долго­вечности жилых зданий. И если проблеме морального снашива­ния производственных фондов уделяется все возрастающее вни­мание, а своевременная ликвидация морального снашивания этих фондов рассматривается как необходимое условие техниче­ского прогресса, то этого нельзя сказать в отношении непроиз­водственных фондов, в частности жилищного фонда.
Между тем жилые здания составляют богатство страны. В масштабе городского хозяйства около 70% его основных фон­дов образуют жилые здания. Стоимость непроизводственных основных фондов в жилищном хозяйстве (30,4%) даже превышает стоимость производственных основных фондов в промышленности (28,3% всех основных фондов по состоянию на I января 1962 г.).

Определение процента износа жилых зданий по срокам служ­бы в нашей практике допускается при нормальной их эксплуа­тации. При нарушениях правил технической эксплуатации, не­соблюдении периодичности производства капитального ремон­та, а также в случаях когда здание подвергалось повреждениям от аварий и других причин или было реконструировано, его из­нос должен определяться по данным обследования технического состояния в натуре.
Преимущество этого метода заключается в том, что он в большей мере отражает влияние многообразных факторов, от которых зависит скорость снашивания и величина износа каж­дого строительного элемента или вида оборудования. Примене­ние его тем самым позволяет получить правильную характе­ристику действительного технического состояния жилищного фонда.