Обе формы морального снашивания жилищ присущи также и капиталистической экономике, где эта проблема имеет свои особенности.
Жилища, которые в свое время отвечали соответствующим требованиям гигиены и культуры быта, с течением времени становятся неудовлетворительными в качественном отношении как из-за недостаточного размера жилых и подсобных помещений, так и низкого уровня внутреннего благоустройства и других причин. Такое функциональное и техническое старение может привести к уменьшению спроса на жилища, что обычно сопряжено с уменьшением рыночной квартирной платы за них.
Архив рубрики: Сроки службы жилых зданий
Применение более долговечных материалов и конструкций
Добавить комментарий
Применение более долговечных материалов и конструкций, как правило, связано с повышением единовременных затрат на единицу объема работ и уменьшением годовых расходов на ремонт и содержание зданий.
Например, при использовании по соображениям долговечности бетона марки 300 вместо марки 150 затраты на 1 м3 изделия возрастают на 5,4 руб. Аналогичное положение наблюдается и при применении раствора повышенной марки. Применение более стойкого глиняного кирпича марки 100 вместо марки 50 повышает затраты на 1 м3 кладки на 2,4 руб. (включая и накладные расходы). Паркетные полы, облицовка наружных стен зданий керамическими плитками также стоят дороже, чем менее лолговечные дощатые полы и штукатурка наружных стен, но при этом уменьшаются годовые расходы на ремонт и содержание.
Данные переписи обобществленного жилищного фонда СССР на 1 января 1960 г. показывают заметное снижение восстановительной стоимости 1 м2 жилой площади в домах менее капитальных, а вместе с тем и менее благоустроенных.Между тем для жилых зданий I степени долговечности (срок службы более 100 лет) кирпичные наружные стены должны быть сплошной кладки на цементно-известковом растворе из кирпича марки 75 при Мрз15 (разрешается кирпич всех видов, в том числе и силикатный).
Для тех же кирпичных жилых зданий I степени долговечности, но возводимых в районах с устойчиво влажным климатом, кирпичные наружные стены сплошной кладки устраивают уже из полнотелого глиняного кирпича марки 100 при Мрз50 на цементно-известковом растворе, Тем самым при одной и той же требуемой степени долговечности наружных ограждающих конструкций жилых зданий климатические условия могут обусловить применение более стойких и, как правило, более дорогих материалов.
Для возведения цокольных и подземных частей зданий, устройства карнизов и наружных облицовок также применяют более стойкие материалы, в связи с чем в зависимости от необходимой степени долговечности ограждений дифференцируются требования к морозостойкости материалов для облицовок, фундаментов и других частей зданий.
Экономический кризис
Реконструкция одних районов города делает их более привлекательными и это может привести к экономическому упадку других районов города.
В городах, переживающих экономический упадок, дома могут оставаться незанятыми, а следовательно, быстрее изнашиваться, В периоды экономического кризиса, а также при недостатке жилищ меньше уделяется внимания содержанию жилищного фонда (в том числе по причине дефицита строительных материалов), что может привести к ускорению износа зданий и устарению жилых районов в целом.
Жилые и другие здания в данном районе могут быть в удовлетворительном состоянии, однако сам жилой район в целом может быть признан неудовлетворительным. Жилые районы и даже целые части города могут считаться не отвечающими современным требованиям, т. е. морально устаревшими из-за таких неблагоприятных условий, как низкий уровень благоустройства района, чрезмерная плотность застройки, отсутствие свободного пространства, недостаточная ширина санитарно-защитной зоны, чрезмерное уличное движение или отсутствие необходимых учерждений и предприятий культурно-бытового обслуживания и т. п,
Основы долговечности строительных материалов, деталей и конструкций
Изучение широкого круга вопросов, связанных с установлением физических основ долговечности строительных материалов, деталей и конструкций, составляет предмет и содержание строительной физики. Опубликованная в 1963 г. работа Научно-исследовательского института строительной физики Госстроя СССР, выполненная под руководством д-ра техн. наук проф. О. Е. Власова, специально посвящена физическим основам долговечности жилых зданий.
Исследованиями в этой области установлено, что степень сохранности материала определяется теми воздействиями, которым он подвергается при эксплуатации здания.
Низкое качество первоначального строительства несоблюдения строительных норм и правил
Очень часто физический износ и его размеры являются результатом низкого качества первоначального строительства, несоблюдения строительных норм и правил и тем более плохого содержания и перенаселенности жилищ, а также нарушения периодичности ремонтных работ.
Таким образом, не только факторы технического порядка, но и сложный комплекс факторов социально-экономического характера влияют на темпы и степень износа жилых зданий. Поэтому, если говорить о нормативных сроках морального снашивания жилищ, то определяющими условиями здесь будут экономические возможности страны.
В наших условиях этот вопрос решается в перспективных планах развития жилищного строительства. Замена действующих типовых проектов жилых зданий улучшенными, скажем, через каждые 5 лет на протяжении ближайшего 20-летнего периода и будет таким нормативным сроком морального снашивания жилищ.
Вопросы долговечности
В традиционном строительстве, с его массивными конструкциями из кирпича, вопросы долговечности не являются столь актуальными, так как кирпич является материалом малогигроскопичным. Процессы, вызываемые в нем действием влаги и образованием льда при снижении температуры, идут медленно, а запасы прочности массивных конструкций велики.
Иное положение в современном сборном домостроении. Крупнопанельная наружная стена или несущая часть крыши — тонкостенная. В силу этого она находится под усиленным совместным воздействием влаги, тепла и химической агрессии. При прочих равных условиях с уменьшением толщины конструкции в 2 раза ее влажность, приходящаяся на единицу объема, возрастает более чем в 2 раза. В ряде случаев это явление обнаруживается без специальных измерений, так как ограждающая конструкция отсыревает и промерзает.
Экономическое значение расходов на ремонт и содержание жилых зданий различной долговечности и факторы, влияющие на уровень этих расходов
Как общее правило, в европейских странах ведется лишь краткая отчетность о расходах на ремонт и содержание жилых зданий, не позволяющая получить достаточной информации о роде выполняемых работ по отдельным зданиям, зданиям различного возраста и тем более по отдельным строительным элементам, проследить динамику расходов за ряд лет и др. Не представляется возможным получить сведения о распределении затрат по основным статьям: материалы и изделия, основная и дополнительная заработная плата рабочих, содержание машин и механизмов, накладные расходы. Имеющаяся отчетность ведется в соответствии с издавна применяющейся системой распределения затрат на строительные ремесла (малярные работы, слесарные и т. д.), поэтому выборочные обследования становятся совершенно необходимыми.
При этом почти во всех странах проводится функциональное различие между текущим и капитальным ремонтом, хотя границы того или другого неодинаковы во всех странах, а сплошь и рядом вообще бывает трудно разграничить эти две категории
Расчетные сроки службы жилых зданий
Логично принять, что фактические и расчетные сроки службы, жилых зданий определяются долговечностью основных его несущих конструкций —- стен (или каркаса), фундаментов и перекрытий, обеспечивающих пространственную жесткость и устойчивость здания. Эти конструкции, за исключением деревянных перекрытий, в каменных зданиях, обычно не заменяются при капитальном ремонте, хотя и обновляются в той или иной мере в течение срока службы здания.
Бельгия
Согласно данным Национального общества жилищного строительства Societe nationale de Logement (SNL), относящимся к жилищному фонду, находящемуся в ведении 320 строительных обществ и насчитывающему около 100000 жилищ (в 1958 г.), годовые расходы на содержание и ремонт одного жилища, включая работы по переустройству и улучшению, возросли с 1090 бельгийских франков в 1954 г. до 1450 бельгийских франков в 1958 г., что состаъляло около 0,5% стоимости строительства нового жилища. Эту относительно низкую цифру можно объяснить тем, что около половины жилищ имели возраст всего 20 лет.
Приведенные данные относятся ко всем расходам по сдаваемым внаем жилищам социального характера, за исключением расходов, оплачиваемых квартиросъемщиками. Практически цифры охватывают все виды ремонта и содержания, которые должны быть отнесены к категории капитального ремонта, поскольку этот термин, как это было условлено выше, охватывает все расходы, производимые за счет владельца жилища.
Наблюдаемые здесь колебания в стоимости капитального ремонта объясняются рядом причин: финансовыми возможностями, политикой в области содержания жилищ, проводимой обществами — владельцами жилых зданий, изменениями рыночных цен и др. Тем не менее можно назвать величину (0,6—0,61%), которая характеризует стоимость капитального ремонта в процентах от восстановительной стоимости жилищ.
Элементы здания, которые могут полностью или по частям заменяться
Другую большую группу составляют элементы здания, которые могут полностью или по частям заменяться несколько раз за время службы основных несущих конструкций жилого дома, возводимых из долговечных и огнестойких материалов (кирпич, бетон, камень). При этом можно выделить:
1) элементы, срок службы которых непосредственно не связан с использованием их жильцами и определяется износом материала (деревянные стропильные конструкции, элементы деревянных перекрытий и др.);
2) элементы, срок службы которых связан с известным износом в результате использования их жильцами (санитарно-техническая и электротехническая арматура, обои, окраска внутренних поверхностей, столярные изделия, большая часть типов чистых полов и др.);