Имеется ряд независимых источников сведений о фактических расходах на ремонт и содержание зданий в Швеции. Государственный научно-исследовательский институт по строительству провел подробное обследование группы зданий, изучив счета по расходам на их ремонт и содержание за период с года ввода в эксплуатацию до проведения обследования. Для этого были отобраны 13 зданий (1010 квартир), построенных в 1934 — 1938 гг. при средней первоначальной стоимости 316 крон за 1 м2 площади. Здания построены с соблюдением одинаковых технических условий (наружные бетонные стены) и одинаковых норм оборудования (лифты, вентиляция, центральное отопление, прачечные общего пользования и т. д.). Фактическая стоимость ремонта и содержания, исключая внутренний ремонт в квартирах, но включая ремонт частей общего пользования (лестничные клетки, прачечные и т. п.).
Архив рубрики: Сроки службы жилых зданий
Вопросы долговечности
Добавить комментарий
В традиционном строительстве, с его массивными конструкциями из кирпича, вопросы долговечности не являются столь актуальными, так как кирпич является материалом малогигроскопичным. Процессы, вызываемые в нем действием влаги и образованием льда при снижении температуры, идут медленно, а запасы прочности массивных конструкций велики.
Иное положение в современном сборном домостроении. Крупнопанельная наружная стена или несущая часть крыши — тонкостенная. В силу этого она находится под усиленным совместным воздействием влаги, тепла и химической агрессии. При прочих равных условиях с уменьшением толщины конструкции в 2 раза ее влажность, приходящаяся на единицу объема, возрастает более чем в 2 раза. В ряде случаев это явление обнаруживается без специальных измерений, так как ограждающая конструкция отсыревает и промерзает.
Иное положение в современном сборном домостроении. Крупнопанельная наружная стена или несущая часть крыши — тонкостенная. В силу этого она находится под усиленным совместным воздействием влаги, тепла и химической агрессии. При прочих равных условиях с уменьшением толщины конструкции в 2 раза ее влажность, приходящаяся на единицу объема, возрастает более чем в 2 раза. В ряде случаев это явление обнаруживается без специальных измерений, так как ограждающая конструкция отсыревает и промерзает.
Жилые здания, как один из видов непроизводственных фондов
Жилые здания, как один из видов непроизводственных фондов, не участвуют в создании материальных благ, поэтому нельзя говорить и о повышении их производительности.
Моральное снашивание жилищ — это прежде всего их обесценение, т. е. уменьшение величины стоимости или стоимости их воспроизводства вследствие роста производительности общественного труда. При этом потребительная стоимость старого жилища остается неизменной, хотя оно и утрачивает часть своей первоначальной стоимости при определении его современной стоимости. Размер этого уменьшения стоимости и будет мерой количественной оценки первой формы морального снашивания жилищ, обусловленной ростом производительности общественного труда.
Иное дело когда обесценение жилых зданий происходит потому, что с течением времени изменяются и растут потребности членов общества, в результате чего жилища до наступления срока их физического износа устаревают технически и функционально, т. е. больше не удовлетворяют современным требованиям комфорта, культуры быта и гигиены. К числу их относятся недостаточные площади передних и кухонь, отсутствие ванных комнат и других современных средств инженерного оборудования (централизованное отопление, мусоропроводы и др.), недостаточное число небольших по площади изолированных жилых\» комнат при большой общей площади квартир, малая естественная освещенность жилищ и др. Это и будет вторая форма морального снашивания жилищ, когда уже изменяется их потребительная стоимость, хотя износ, в собственном смысле слова, и не происходит.
Моральное снашивание жилищ — это прежде всего их обесценение, т. е. уменьшение величины стоимости или стоимости их воспроизводства вследствие роста производительности общественного труда. При этом потребительная стоимость старого жилища остается неизменной, хотя оно и утрачивает часть своей первоначальной стоимости при определении его современной стоимости. Размер этого уменьшения стоимости и будет мерой количественной оценки первой формы морального снашивания жилищ, обусловленной ростом производительности общественного труда.
Иное дело когда обесценение жилых зданий происходит потому, что с течением времени изменяются и растут потребности членов общества, в результате чего жилища до наступления срока их физического износа устаревают технически и функционально, т. е. больше не удовлетворяют современным требованиям комфорта, культуры быта и гигиены. К числу их относятся недостаточные площади передних и кухонь, отсутствие ванных комнат и других современных средств инженерного оборудования (централизованное отопление, мусоропроводы и др.), недостаточное число небольших по площади изолированных жилых\» комнат при большой общей площади квартир, малая естественная освещенность жилищ и др. Это и будет вторая форма морального снашивания жилищ, когда уже изменяется их потребительная стоимость, хотя износ, в собственном смысле слова, и не происходит.
Соединенные Штаты Америки
Согласно данным Бюро переписи Министерства торговли США в 1960 г. в стране было израсходовано 13,12 млрд. долларов на ремонт, содержание и улучшение жилищного фонда (примерно 42,7 млн. жилищ), что составило 75% к объему капитальных вложений в новое жилищное строительство. В эту сумму включены не только расходы владельцев домов, но и расходы самих квартиросъемщиков. При этом около 72% всех затрат (9,4 млрд. долларов) приходится на долю владельцев од-.ноквартирных домов (61%), являющихся основным типом жилищ в США, и владельцев 2—4-квартирных домов (11%), проживающих в этих домах; 25% расходов — на долю владельцев 1—4-квартирных домов, не проживающих в них и сдаваемых в наем; остальные 3% расходов — на долю квартиросъемщиков.
Расчетные сроки службы жилых зданий
Логично принять, что фактические и расчетные сроки службы, жилых зданий определяются долговечностью основных его несущих конструкций —- стен (или каркаса), фундаментов и перекрытий, обеспечивающих пространственную жесткость и устойчивость здания. Эти конструкции, за исключением деревянных перекрытий, в каменных зданиях, обычно не заменяются при капитальном ремонте, хотя и обновляются в той или иной мере в течение срока службы здания.
Необходимость дальнейшего совершенствования планировочных и конструктивных схем квартир и жилых зданий
Ликвидация морального устарения жилищ путем их реконструкции связана с последующим увеличением амортизационных отчислений на \»капитальный ремонт и реновацию, определяемых, объемом дополнительных, капитальных вложений, которые повышают первоначальную стоимость жилищ.
Есть два источника средств, за счет которых можно осуществлять прирост фондов путем реконструкции старых жилищ— это часть чистого дохода общества и переносимая часть стоимости фондов в виде амортизационных отчислений.
Есть два источника средств, за счет которых можно осуществлять прирост фондов путем реконструкции старых жилищ— это часть чистого дохода общества и переносимая часть стоимости фондов в виде амортизационных отчислений.
Финляндия
Статистическая информация свидетельствует о том, что расходы на ремонт и содержание жилых зданий за 1958—1960 гг. составили небольшую долю —всего 12,3—12,5% капитальных вложений в новое жилищное строительство
Лаборатория экономики строительства Государственного института технических исследований провела изучение изменений уровня рентабельности квартирной платы и составляющих ее элементов годовых расходов: арендной платы за земельный участок, процентов на капитал и амортизационных отчислений, расходов на содержание и ремонт и затрат на эксплуатацию.
Лаборатория экономики строительства Государственного института технических исследований провела изучение изменений уровня рентабельности квартирной платы и составляющих ее элементов годовых расходов: арендной платы за земельный участок, процентов на капитал и амортизационных отчислений, расходов на содержание и ремонт и затрат на эксплуатацию.
Элементы здания, которые могут полностью или по частям заменяться
Другую большую группу составляют элементы здания, которые могут полностью или по частям заменяться несколько раз за время службы основных несущих конструкций жилого дома, возводимых из долговечных и огнестойких материалов (кирпич, бетон, камень). При этом можно выделить:
1) элементы, срок службы которых непосредственно не связан с использованием их жильцами и определяется износом материала (деревянные стропильные конструкции, элементы деревянных перекрытий и др.);
2) элементы, срок службы которых связан с известным износом в результате использования их жильцами (санитарно-техническая и электротехническая арматура, обои, окраска внутренних поверхностей, столярные изделия, большая часть типов чистых полов и др.);
1) элементы, срок службы которых непосредственно не связан с использованием их жильцами и определяется износом материала (деревянные стропильные конструкции, элементы деревянных перекрытий и др.);
2) элементы, срок службы которых связан с известным износом в результате использования их жильцами (санитарно-техническая и электротехническая арматура, обои, окраска внутренних поверхностей, столярные изделия, большая часть типов чистых полов и др.);
Некоторые особенности проблемы морального снашивания жилищ
Обе формы морального снашивания жилищ присущи также и капиталистической экономике, где эта проблема имеет свои особенности.
Жилища, которые в свое время отвечали соответствующим требованиям гигиены и культуры быта, с течением времени становятся неудовлетворительными в качественном отношении как из-за недостаточного размера жилых и подсобных помещений, так и низкого уровня внутреннего благоустройства и других причин. Такое функциональное и техническое старение может привести к уменьшению спроса на жилища, что обычно сопряжено с уменьшением рыночной квартирной платы за них.
Жилища, которые в свое время отвечали соответствующим требованиям гигиены и культуры быта, с течением времени становятся неудовлетворительными в качественном отношении как из-за недостаточного размера жилых и подсобных помещений, так и низкого уровня внутреннего благоустройства и других причин. Такое функциональное и техническое старение может привести к уменьшению спроса на жилища, что обычно сопряжено с уменьшением рыночной квартирной платы за них.
Франция
Капитальные вложения в жилищное строительство за 1949—1955 гг. возросли в 2,82 раза, а расходы на ремонт жилищ за эти годы даже несколько уменьшились.
В 1960 г. эти расходы составили 38,5% к объему капитальных вложений в новое жилищное строительство, т. е. были на том среднем уровне, который характерен для большинства стран Европы.
Согласно данным выборочного обследования, проведенного Национальным институтом статистики и экономических исследований (INSEE), расходы на ремонт и содержание в 1959 г. составили около 170 новых франков на одно жилище, или примерно 0,7% первоначальной стоимости. С учетом расходов по переустройству и улучшению существующих жилищ эта цифра не превышает 0,96% первоначальной стоимости, что явно недостаточно, если принять во внимание большой возраст жилищного фонда во Франции.
Данные, опубликованные INSEE, показывают также связь уровня фактических расходов на ремонт и содержание жилищ и взимаемой за них квартирной платы. По обследованным в 1954—1956 гг. зданиям (6636500 жилищ из общего числа 13000000 жилищ, размещенных в 2 604 605 зданиях) расходы на ремонт и содержание составили в среднем 71,5% квартирной платы.
В 1960 г. эти расходы составили 38,5% к объему капитальных вложений в новое жилищное строительство, т. е. были на том среднем уровне, который характерен для большинства стран Европы.
Согласно данным выборочного обследования, проведенного Национальным институтом статистики и экономических исследований (INSEE), расходы на ремонт и содержание в 1959 г. составили около 170 новых франков на одно жилище, или примерно 0,7% первоначальной стоимости. С учетом расходов по переустройству и улучшению существующих жилищ эта цифра не превышает 0,96% первоначальной стоимости, что явно недостаточно, если принять во внимание большой возраст жилищного фонда во Франции.
Данные, опубликованные INSEE, показывают также связь уровня фактических расходов на ремонт и содержание жилищ и взимаемой за них квартирной платы. По обследованным в 1954—1956 гг. зданиям (6636500 жилищ из общего числа 13000000 жилищ, размещенных в 2 604 605 зданиях) расходы на ремонт и содержание составили в среднем 71,5% квартирной платы.