Определение процента износа жилых зданий по срокам служ­бы в нашей практике допускается при нормальной их эксплуа­тации. При нарушениях правил технической эксплуатации, не­соблюдении периодичности производства капитального ремон­та, а также в случаях когда здание подвергалось повреждениям от аварий и других причин или было реконструировано, его из­нос должен определяться по данным обследования технического состояния в натуре.
Преимущество этого метода заключается в том, что он в большей мере отражает влияние многообразных факторов, от которых зависит скорость снашивания и величина износа каж­дого строительного элемента или вида оборудования. Примене­ние его тем самым позволяет получить правильную характе­ристику действительного технического состояния жилищного фонда.

Наряду с физическим износом жилые здания снашиваются морально, что составляет одну из важнейших проблем долго­вечности жилых зданий. И если проблеме морального снашива­ния производственных фондов уделяется все возрастающее вни­мание, а своевременная ликвидация морального снашивания этих фондов рассматривается как необходимое условие техниче­ского прогресса, то этого нельзя сказать в отношении непроиз­водственных фондов, в частности жилищного фонда.
Между тем жилые здания составляют богатство страны. В масштабе городского хозяйства около 70% его основных фон­дов образуют жилые здания. Стоимость непроизводственных основных фондов в жилищном хозяйстве (30,4%) даже превышает стоимость производственных основных фондов в промышленности (28,3% всех основных фондов по состоянию на I января 1962 г.).

Жилые здания, как один из видов непроизводственных фон­дов, не участвуют в создании материальных благ, поэтому нель­зя говорить и о повышении их производительности.
Моральное снашивание жилищ — это прежде всего их обес­ценение, т. е. уменьшение величины стоимости или стоимости их воспроизводства вследствие роста производительности общест­венного труда. При этом потребительная стоимость старого жи­лища остается неизменной, хотя оно и утрачивает часть своей первоначальной стоимости при определении его современной стоимости. Размер этого уменьшения стоимости и будет мерой количественной оценки первой формы морального снашивания жилищ, обусловленной ростом производительности обществен­ного труда.
Иное дело когда обесценение жилых зданий происходит по­тому, что с течением времени изменяются и растут потребности членов общества, в результате чего жилища до наступления срока их физического износа устаревают технически и функци­онально, т. е. больше не удовлетворяют современным требова­ниям комфорта, культуры быта и гигиены. К числу их относят­ся недостаточные площади передних и кухонь, отсутствие ван­ных комнат и других современных средств инженерного обору­дования (централизованное отопление, мусоропроводы и др.), недостаточное число небольших по площади изолированных жилых\» комнат при большой общей площади квартир, малая естественная освещенность жилищ и др. Это и будет вторая форма морального снашивания жилищ, когда уже изменяется их потребительная стоимость, хотя износ, в собственном смысле слова, и не происходит.

 

Ликвидация морального устарения жилищ путем их рекон­струкции связана с последующим увеличением амортизацион­ных отчислений на \»капитальный ремонт и реновацию, определяемых, объемом дополнительных, капитальных вложений, кото­рые повышают первоначальную стоимость жилищ.
Есть два источника средств, за счет которых можно осуще­ствлять прирост фондов путем реконструкции старых жилищ— это часть чистого дохода общества и переносимая часть стоимо­сти фондов в виде амортизационных отчислений.