Недостатки применяемых методов оценки физического износа жилых зданий

Определение процента износа жилых зданий по срокам служ­бы в нашей практике допускается при нормальной их эксплуа­тации. При нарушениях правил технической эксплуатации, не­соблюдении периодичности производства капитального ремон­та, а также в случаях когда здание подвергалось повреждениям от аварий и других причин или было реконструировано, его из­нос должен определяться по данным обследования технического состояния в натуре.
Преимущество этого метода заключается в том, что он в большей мере отражает влияние многообразных факторов, от которых зависит скорость снашивания и величина износа каж­дого строительного элемента или вида оборудования. Примене­ние его тем самым позволяет получить правильную характе­ристику действительного технического состояния жилищного фонда.

Читать далее

Нидерланды

Среднегодовая стоимость ремонта и содержания жилищ, охва­ченных обследованием, составляет 149,5 гульдена, в том числе по довоенным жилищам — 164,3 гульдена и по послевоенным — 130,6 гульдена. При этом, как показывают данные по обследо­ванным жилищам (около 4000), наибольшая доля расходов приходится на работы по наружной и внутренней окраске жилищ (около половины всех расходов), кровельным работам, а также по содержанию дымовых труб

Читать далее

Основы долговечности строительных материалов, деталей и конструкций

Изучение широкого круга вопросов, связанных с установле­нием физических основ долговечности строительных материалов, деталей и конструкций, составляет предмет и содержание строи­тельной физики. Опубликованная в 1963 г. работа Научно-ис­следовательского института строительной физики Госстроя СССР, выполненная под руководством д-ра техн. наук проф. О. Е. Власова, специально посвящена физическим основам дол­говечности жилых зданий.
Исследованиями в этой области установлено, что степень сохранности материала определяется теми воздействиями, кото­рым он подвергается при эксплуатации здания.

Читать далее

МОРАЛЬНОЕ СНАШИВАНИЕ ЖИЛЫХ ЗДАНИЙ

Наряду с физическим износом жилые здания снашиваются морально, что составляет одну из важнейших проблем долго­вечности жилых зданий. И если проблеме морального снашива­ния производственных фондов уделяется все возрастающее вни­мание, а своевременная ликвидация морального снашивания этих фондов рассматривается как необходимое условие техниче­ского прогресса, то этого нельзя сказать в отношении непроиз­водственных фондов, в частности жилищного фонда.
Между тем жилые здания составляют богатство страны. В масштабе городского хозяйства около 70% его основных фон­дов образуют жилые здания. Стоимость непроизводственных основных фондов в жилищном хозяйстве (30,4%) даже превышает стоимость производственных основных фондов в промышленности (28,3% всех основных фондов по состоянию на I января 1962 г.).

Читать далее

Швеция

Имеется ряд независимых источников сведений о фактиче­ских расходах на ремонт и содержание зданий в Швеции. Госу­дарственный научно-исследовательский институт по строитель­ству провел подробное обследование группы зданий, изучив сче­та по расходам на их ремонт и содержание за период с года вво­да в эксплуатацию до проведения обследования. Для этого были отобраны 13 зданий (1010 квартир), построенных в  1934 — 1938 гг. при средней первоначальной стоимости 316 крон за 1 м2 площа­ди. Здания построены с соблюдением одинаковых технических условий (наружные бетонные стены) и одинаковых норм обору­дования (лифты, вентиляция, центральное отопление, прачечные общего пользования и т. д.). Фактическая стоимость ремонта и содержания, исключая внутренний ремонт в квартирах, но вклю­чая ремонт частей общего пользования (лестничные клетки, пра­чечные и т. п.).

Читать далее

Вопросы долговечности

В традиционном строительстве, с его массивными конструк­циями из кирпича, вопросы долговечности не являются столь актуальными, так как кирпич является материалом малогигро­скопичным. Процессы, вызываемые в нем действием влаги и об­разованием льда при снижении температуры, идут медленно, а запасы прочности массивных конструкций велики.
Иное положение в современном сборном домостроении. Круп­нопанельная наружная стена или несущая часть крыши — тонко­стенная. В силу этого она находится под усиленным совместным воздействием влаги, тепла и химической агрессии. При прочих равных условиях с уменьшением толщины конструкции в 2 раза ее влажность, приходящаяся на единицу объема, возрастает бо­лее чем в 2 раза. В ряде случаев это явление обнаруживается без специальных измерений, так как ограждающая конструкция отсыревает и промерзает.

Читать далее

Жилые здания, как один из видов непроизводственных фон­дов

Жилые здания, как один из видов непроизводственных фон­дов, не участвуют в создании материальных благ, поэтому нель­зя говорить и о повышении их производительности.
Моральное снашивание жилищ — это прежде всего их обес­ценение, т. е. уменьшение величины стоимости или стоимости их воспроизводства вследствие роста производительности общест­венного труда. При этом потребительная стоимость старого жи­лища остается неизменной, хотя оно и утрачивает часть своей первоначальной стоимости при определении его современной стоимости. Размер этого уменьшения стоимости и будет мерой количественной оценки первой формы морального снашивания жилищ, обусловленной ростом производительности обществен­ного труда.
Иное дело когда обесценение жилых зданий происходит по­тому, что с течением времени изменяются и растут потребности членов общества, в результате чего жилища до наступления срока их физического износа устаревают технически и функци­онально, т. е. больше не удовлетворяют современным требова­ниям комфорта, культуры быта и гигиены. К числу их относят­ся недостаточные площади передних и кухонь, отсутствие ван­ных комнат и других современных средств инженерного обору­дования (централизованное отопление, мусоропроводы и др.), недостаточное число небольших по площади изолированных жилых\» комнат при большой общей площади квартир, малая естественная освещенность жилищ и др. Это и будет вторая форма морального снашивания жилищ, когда уже изменяется их потребительная стоимость, хотя износ, в собственном смысле слова, и не происходит.
 

Читать далее

Соединенные Штаты Америки

Согласно данным Бюро переписи Министерства торговли США в 1960 г. в стране было израсходовано 13,12 млрд. долла­ров на ремонт, содержание и улучшение жилищного фонда (примерно 42,7 млн. жилищ), что составило 75% к объему ка­питальных вложений в новое жилищное строительство. В эту сумму включены не только расходы владельцев домов, но и расходы самих квартиросъемщиков. При этом около 72% всех затрат (9,4 млрд. долларов) приходится на долю владельцев од-.ноквартирных домов (61%), являющихся основным типом жи­лищ в США, и владельцев 2—4-квартирных домов (11%), про­живающих в этих домах; 25% расходов — на долю владельцев 1—4-квартирных домов, не проживающих в них и сдаваемых в наем; остальные 3% расходов — на долю квартиросъемщиков.

Читать далее

Расчетные сроки службы жилых зданий

Логично принять, что фактические и расчетные сроки службы, жилых зданий определяются долговечностью основных его несу­щих конструкций —- стен (или каркаса), фундаментов и перекры­тий, обеспечивающих пространственную жесткость и устойчи­вость здания. Эти конструкции, за исключением деревянных перекрытий, в каменных зданиях, обычно не заменяются при ка­питальном ремонте, хотя и обновляются в той или иной мере в течение срока службы здания.

Читать далее

Необходимость дальнейшего совершенствования планировочных и конструктивных схем квартир и жилых зданий

Ликвидация морального устарения жилищ путем их рекон­струкции связана с последующим увеличением амортизацион­ных отчислений на \»капитальный ремонт и реновацию, определяемых, объемом дополнительных, капитальных вложений, кото­рые повышают первоначальную стоимость жилищ.
Есть два источника средств, за счет которых можно осуще­ствлять прирост фондов путем реконструкции старых жилищ— это часть чистого дохода общества и переносимая часть стоимо­сти фондов в виде амортизационных отчислений.

Читать далее