В опубликованном в 1959 г. исследовании приводятся некоторые сведения относительно расходов на текущий и капитальный ремонт, произведенных Institute Autonomo per la Case Popo-lari de Milano — государственной жилищной организацией, в распоряжении которой имеется около 60000 жилых помещений. Средние расходы на комнату увеличились с 1474 лир в 1947 г, до 3620 лир в 1958 г., или в 2,5 раза; за этот же период индекс стоимости строительства возрос почти в 1,5 раза. По данным других итальянских институтов расходы на ремонт за 1957/58 финансовый год составили от 1100 лир за комнату (Палермо) до 4800 лир (Неаполь). В действительности за этими средними цифрами скрываются большие различия в категории жилищ и их возрасте.
Архив рубрики: Сроки службы жилых зданий
Применение более долговечных материалов и конструкций
Добавить комментарий
Применение более долговечных материалов и конструкций, как правило, связано с повышением единовременных затрат на единицу объема работ и уменьшением годовых расходов на ремонт и содержание зданий.
Например, при использовании по соображениям долговечности бетона марки 300 вместо марки 150 затраты на 1 м3 изделия возрастают на 5,4 руб. Аналогичное положение наблюдается и при применении раствора повышенной марки. Применение более стойкого глиняного кирпича марки 100 вместо марки 50 повышает затраты на 1 м3 кладки на 2,4 руб. (включая и накладные расходы). Паркетные полы, облицовка наружных стен зданий керамическими плитками также стоят дороже, чем менее лолговечные дощатые полы и штукатурка наружных стен, но при этом уменьшаются годовые расходы на ремонт и содержание.
Данные переписи обобществленного жилищного фонда СССР на 1 января 1960 г. показывают заметное снижение восстановительной стоимости 1 м2 жилой площади в домах менее капитальных, а вместе с тем и менее благоустроенных.
Например, при использовании по соображениям долговечности бетона марки 300 вместо марки 150 затраты на 1 м3 изделия возрастают на 5,4 руб. Аналогичное положение наблюдается и при применении раствора повышенной марки. Применение более стойкого глиняного кирпича марки 100 вместо марки 50 повышает затраты на 1 м3 кладки на 2,4 руб. (включая и накладные расходы). Паркетные полы, облицовка наружных стен зданий керамическими плитками также стоят дороже, чем менее лолговечные дощатые полы и штукатурка наружных стен, но при этом уменьшаются годовые расходы на ремонт и содержание.
Данные переписи обобществленного жилищного фонда СССР на 1 января 1960 г. показывают заметное снижение восстановительной стоимости 1 м2 жилой площади в домах менее капитальных, а вместе с тем и менее благоустроенных.
Между тем для жилых зданий I степени долговечности (срок службы более 100 лет) кирпичные наружные стены должны быть сплошной кладки на цементно-известковом растворе из кирпича марки 75 при Мрз15 (разрешается кирпич всех видов, в том числе и силикатный).
Для тех же кирпичных жилых зданий I степени долговечности, но возводимых в районах с устойчиво влажным климатом, кирпичные наружные стены сплошной кладки устраивают уже из полнотелого глиняного кирпича марки 100 при Мрз50 на цементно-известковом растворе, Тем самым при одной и той же требуемой степени долговечности наружных ограждающих конструкций жилых зданий климатические условия могут обусловить применение более стойких и, как правило, более дорогих материалов.
Для возведения цокольных и подземных частей зданий, устройства карнизов и наружных облицовок также применяют более стойкие материалы, в связи с чем в зависимости от необходимой степени долговечности ограждений дифференцируются требования к морозостойкости материалов для облицовок, фундаментов и других частей зданий.
Для тех же кирпичных жилых зданий I степени долговечности, но возводимых в районах с устойчиво влажным климатом, кирпичные наружные стены сплошной кладки устраивают уже из полнотелого глиняного кирпича марки 100 при Мрз50 на цементно-известковом растворе, Тем самым при одной и той же требуемой степени долговечности наружных ограждающих конструкций жилых зданий климатические условия могут обусловить применение более стойких и, как правило, более дорогих материалов.
Для возведения цокольных и подземных частей зданий, устройства карнизов и наружных облицовок также применяют более стойкие материалы, в связи с чем в зависимости от необходимой степени долговечности ограждений дифференцируются требования к морозостойкости материалов для облицовок, фундаментов и других частей зданий.
Недостатки применяемых методов оценки физического износа жилых зданий
Определение процента износа жилых зданий по срокам службы в нашей практике допускается при нормальной их эксплуатации. При нарушениях правил технической эксплуатации, несоблюдении периодичности производства капитального ремонта, а также в случаях когда здание подвергалось повреждениям от аварий и других причин или было реконструировано, его износ должен определяться по данным обследования технического состояния в натуре.
Преимущество этого метода заключается в том, что он в большей мере отражает влияние многообразных факторов, от которых зависит скорость снашивания и величина износа каждого строительного элемента или вида оборудования. Применение его тем самым позволяет получить правильную характеристику действительного технического состояния жилищного фонда.
Преимущество этого метода заключается в том, что он в большей мере отражает влияние многообразных факторов, от которых зависит скорость снашивания и величина износа каждого строительного элемента или вида оборудования. Применение его тем самым позволяет получить правильную характеристику действительного технического состояния жилищного фонда.
Нидерланды
Среднегодовая стоимость ремонта и содержания жилищ, охваченных обследованием, составляет 149,5 гульдена, в том числе по довоенным жилищам — 164,3 гульдена и по послевоенным — 130,6 гульдена. При этом, как показывают данные по обследованным жилищам (около 4000), наибольшая доля расходов приходится на работы по наружной и внутренней окраске жилищ (около половины всех расходов), кровельным работам, а также по содержанию дымовых труб
Основы долговечности строительных материалов, деталей и конструкций
Изучение широкого круга вопросов, связанных с установлением физических основ долговечности строительных материалов, деталей и конструкций, составляет предмет и содержание строительной физики. Опубликованная в 1963 г. работа Научно-исследовательского института строительной физики Госстроя СССР, выполненная под руководством д-ра техн. наук проф. О. Е. Власова, специально посвящена физическим основам долговечности жилых зданий.
Исследованиями в этой области установлено, что степень сохранности материала определяется теми воздействиями, которым он подвергается при эксплуатации здания.
Исследованиями в этой области установлено, что степень сохранности материала определяется теми воздействиями, которым он подвергается при эксплуатации здания.
МОРАЛЬНОЕ СНАШИВАНИЕ ЖИЛЫХ ЗДАНИЙ
Наряду с физическим износом жилые здания снашиваются морально, что составляет одну из важнейших проблем долговечности жилых зданий. И если проблеме морального снашивания производственных фондов уделяется все возрастающее внимание, а своевременная ликвидация морального снашивания этих фондов рассматривается как необходимое условие технического прогресса, то этого нельзя сказать в отношении непроизводственных фондов, в частности жилищного фонда.
Между тем жилые здания составляют богатство страны. В масштабе городского хозяйства около 70% его основных фондов образуют жилые здания. Стоимость непроизводственных основных фондов в жилищном хозяйстве (30,4%) даже превышает стоимость производственных основных фондов в промышленности (28,3% всех основных фондов по состоянию на I января 1962 г.).
Между тем жилые здания составляют богатство страны. В масштабе городского хозяйства около 70% его основных фондов образуют жилые здания. Стоимость непроизводственных основных фондов в жилищном хозяйстве (30,4%) даже превышает стоимость производственных основных фондов в промышленности (28,3% всех основных фондов по состоянию на I января 1962 г.).
Швеция
Имеется ряд независимых источников сведений о фактических расходах на ремонт и содержание зданий в Швеции. Государственный научно-исследовательский институт по строительству провел подробное обследование группы зданий, изучив счета по расходам на их ремонт и содержание за период с года ввода в эксплуатацию до проведения обследования. Для этого были отобраны 13 зданий (1010 квартир), построенных в 1934 — 1938 гг. при средней первоначальной стоимости 316 крон за 1 м2 площади. Здания построены с соблюдением одинаковых технических условий (наружные бетонные стены) и одинаковых норм оборудования (лифты, вентиляция, центральное отопление, прачечные общего пользования и т. д.). Фактическая стоимость ремонта и содержания, исключая внутренний ремонт в квартирах, но включая ремонт частей общего пользования (лестничные клетки, прачечные и т. п.).
Вопросы долговечности
В традиционном строительстве, с его массивными конструкциями из кирпича, вопросы долговечности не являются столь актуальными, так как кирпич является материалом малогигроскопичным. Процессы, вызываемые в нем действием влаги и образованием льда при снижении температуры, идут медленно, а запасы прочности массивных конструкций велики.
Иное положение в современном сборном домостроении. Крупнопанельная наружная стена или несущая часть крыши — тонкостенная. В силу этого она находится под усиленным совместным воздействием влаги, тепла и химической агрессии. При прочих равных условиях с уменьшением толщины конструкции в 2 раза ее влажность, приходящаяся на единицу объема, возрастает более чем в 2 раза. В ряде случаев это явление обнаруживается без специальных измерений, так как ограждающая конструкция отсыревает и промерзает.
Иное положение в современном сборном домостроении. Крупнопанельная наружная стена или несущая часть крыши — тонкостенная. В силу этого она находится под усиленным совместным воздействием влаги, тепла и химической агрессии. При прочих равных условиях с уменьшением толщины конструкции в 2 раза ее влажность, приходящаяся на единицу объема, возрастает более чем в 2 раза. В ряде случаев это явление обнаруживается без специальных измерений, так как ограждающая конструкция отсыревает и промерзает.
Жилые здания, как один из видов непроизводственных фондов
Жилые здания, как один из видов непроизводственных фондов, не участвуют в создании материальных благ, поэтому нельзя говорить и о повышении их производительности.
Моральное снашивание жилищ — это прежде всего их обесценение, т. е. уменьшение величины стоимости или стоимости их воспроизводства вследствие роста производительности общественного труда. При этом потребительная стоимость старого жилища остается неизменной, хотя оно и утрачивает часть своей первоначальной стоимости при определении его современной стоимости. Размер этого уменьшения стоимости и будет мерой количественной оценки первой формы морального снашивания жилищ, обусловленной ростом производительности общественного труда.
Иное дело когда обесценение жилых зданий происходит потому, что с течением времени изменяются и растут потребности членов общества, в результате чего жилища до наступления срока их физического износа устаревают технически и функционально, т. е. больше не удовлетворяют современным требованиям комфорта, культуры быта и гигиены. К числу их относятся недостаточные площади передних и кухонь, отсутствие ванных комнат и других современных средств инженерного оборудования (централизованное отопление, мусоропроводы и др.), недостаточное число небольших по площади изолированных жилых\» комнат при большой общей площади квартир, малая естественная освещенность жилищ и др. Это и будет вторая форма морального снашивания жилищ, когда уже изменяется их потребительная стоимость, хотя износ, в собственном смысле слова, и не происходит.
Моральное снашивание жилищ — это прежде всего их обесценение, т. е. уменьшение величины стоимости или стоимости их воспроизводства вследствие роста производительности общественного труда. При этом потребительная стоимость старого жилища остается неизменной, хотя оно и утрачивает часть своей первоначальной стоимости при определении его современной стоимости. Размер этого уменьшения стоимости и будет мерой количественной оценки первой формы морального снашивания жилищ, обусловленной ростом производительности общественного труда.
Иное дело когда обесценение жилых зданий происходит потому, что с течением времени изменяются и растут потребности членов общества, в результате чего жилища до наступления срока их физического износа устаревают технически и функционально, т. е. больше не удовлетворяют современным требованиям комфорта, культуры быта и гигиены. К числу их относятся недостаточные площади передних и кухонь, отсутствие ванных комнат и других современных средств инженерного оборудования (централизованное отопление, мусоропроводы и др.), недостаточное число небольших по площади изолированных жилых\» комнат при большой общей площади квартир, малая естественная освещенность жилищ и др. Это и будет вторая форма морального снашивания жилищ, когда уже изменяется их потребительная стоимость, хотя износ, в собственном смысле слова, и не происходит.
Соединенные Штаты Америки
Согласно данным Бюро переписи Министерства торговли США в 1960 г. в стране было израсходовано 13,12 млрд. долларов на ремонт, содержание и улучшение жилищного фонда (примерно 42,7 млн. жилищ), что составило 75% к объему капитальных вложений в новое жилищное строительство. В эту сумму включены не только расходы владельцев домов, но и расходы самих квартиросъемщиков. При этом около 72% всех затрат (9,4 млрд. долларов) приходится на долю владельцев од-.ноквартирных домов (61%), являющихся основным типом жилищ в США, и владельцев 2—4-квартирных домов (11%), проживающих в этих домах; 25% расходов — на долю владельцев 1—4-квартирных домов, не проживающих в них и сдаваемых в наем; остальные 3% расходов — на долю квартиросъемщиков.